欢迎访问陈立洋的博客天地

房价下跌和房地产市场恶化，大多数人都在认为受损失的不过是发展商而已，因此将救市之说认为是在救房地产商，以至于政府出台任何有利于市场发展的政策都会误被认为是在救房地产开发商。

为什么美国政府会出手“救市”？尤其是救“两房”，因为美国政府最清楚所有的措施救得都不是开发商，而是就美国的整体经济，救那些已购房已贷款，但可能因还贷出问题而丧失了住房权的百姓。

为什么英国政府会出手“救市”，同样是为拉动经济的增长和解决百姓的住房问题，尤其是英美都是以二手房交易为主的市场行为。

为什么日本、韩国政府会出手“救市”，名义上对房地产政策的支持都重点集中于房地产关系着整体经济运行，最直接影响的不仅是房地产商，而是更多的住房购买者和住房拥有者或者说是影响着整个国家的财富与经济。

这些国家的政府认为当住房的价格大幅下降时，影响着所有持有住房财产的家庭的财富效应下降，间接影响到居民的消费支出，尤其会引发尚未还清贷款的家庭有可能失去住房并引发社会的不稳定，进一步恶化本国的经济。

以中国为例，全国的城镇已经建成的住宅约140亿平方米，每年新建竣工的住房约6—7亿平方米。表面看，这6—7亿平方米的商品房价格下降影响的只是开发商的利润或经济损失，实际造成的是140亿平方米的存量资产财富效应的下降。如每年二手房交易量虽略低于一手房，但仍是一个很大的数量，当房价下降时，这部分存量交易的价格会同样下跌，影响到这部分居民的住房改善与消费支出。全国约30亿平方米的商品房中有一半以上的家庭尚未付清房款，房价的下降同样严重的影响着他们的预期与消费。这些存量资产的损失远远大于房地产商手中的存贷损失（开发商未必都会损失），并且不亚于中国股市几万亿元的资产缩水。

有些人盲目的认为只要是自住的住房价格下跌就不会有损失的说法，这就如同认为长期持有股票时，股票价格下跌就不会有损失是同样的道理一样愚蠢。

请看万科的房价下跌时出现的退房要求与闹事的人们，他们只想自住，那么房价下跌为什么要退房呢？不是自住的就没有损失吗？看来这个说法是解释不通的。

住房有多种属性与功能，一是，居住功能，不管是国家保障的，还是自行购买的，或是租用的，都可以解决居住的功能问题。二是，投资的功能，自购住房作为一种资产，具有资产增值的功能，自住也不减弱这种功能，人们可以在更换自住住房条件时实现这种资产增值的功能，这也是财产性收入的重要部分。三是，金融的属性，人们在货币资产与实物资产的转换中回避了通胀和负利率的风险，和黄金的储备功能类似，因此价格的被动会分别影响这三种功能属性，自然也会让存量的资产在市场价格波动中受到影响最大。

中国拥有自有住房产权的比例高达85%（尚不计算中国的农村），也就是说房价的波动首先影响的是中国城镇的绝大多数家庭的财产价格，而不是仅影响开发商。

其次影响的是国家或城市拥有的国有土地价格，土地的出让价格标志着地区政府或人民拥有的土地财富。当价格上升时，政府的收益增加且当地居民因此获得的公共支出增加，变相增加了居民的消费能力和财富。而土地的价格下跌和流拍时，自然会影响到地方政府的收入与支付能力，转而从减少这些公共开支上影响到居民的消费支出。

为什么大量的地方政府出台了大量的“救市”政策。他们首先是在救自己，因为没有了开发商这个群体将土地转化为房屋产品、转入为消费的流通，那么政府就无法实现土地的收益，无法实现基础设施的投入等城市建设与改造的公共支出。

许多地方政府的支出中，土地收益占到了40—60%的比重，因此也影响到城市的其他经济发展。当地居民一定会希望房价越低越好，但大约没有一个居民会认为政府的土地收益越低越好，没有人愿意政府城市改造的投入能力越低越好。但房价的下跌一定会影响到地方政府的土地收益，也一定会减少政府利用土地出让金对社会保障住房的投入，影响到低收入家庭的社会保障。

其三，影响的是劳动就业。虽然我国从来不把农民工计算在失业指标中，但农民工的劳动就业收入已是非农之外的家庭主要现金来源，直接影响着收入的水平和消费的能力，而建筑就业中最大量的就是农民工就业。

建筑业在中国GDP中的比重最大，占到了13%，也是单一行业中对GDP贡献率最高的，这一行业产值的下降会直接影响到中国GDP的增长。

也许没有人算过房地产对就业的影响，但一算就会吓一跳。每一百万平方米的建筑大约要影响到30万人的就业，约用20万吨钢材，300万平方米的钢模板，8万套门窗，2万套卫生洁具，几百万平方米的装饰材料，以及各种管材、水泥等其他建筑材料，会有人做设计、物业管理、打扫卫生、销售与管理……

同样也会产生大量的各种生产与交易环节中的税收。

其四，影响的是银行等金融系统。银行会给各种与房地产有关的行业贷款，如果因房地产的下跌而影响到这些相关行业，就会产生还贷的风险。如钢材的价格会下跌，焦炭的价格会下跌，这些行业的亏损自然会造成还贷的困难。

银行会给地方政府土地储备与基础建设贷款，而土地收入的减少会影响到这份政府的还贷能力，大量用房屋等固定资产抵押的贷款也同样。

银行会给个人消费贷款，房价的下跌中就有可能出现还贷的压力与困难，还不上房贷，更还不了车贷等其他贷款了。

银行会给开发商贷款，自然这些还贷能力要依赖于市场的发展了，尤其是银行的抵押品也许不是建完的房子，而是烂尾楼。

其五，大约才是开发商损失。在房价下跌中那些低土地成本的房价也许仍有丰厚的利润，但天价土地的成本就难以控制了，有盈有亏之中会有人活得很好，有人活得很艰难，但总会比失去住房的危险要小些。

当危险更大时，烂尾楼就成了开发商逃避风险的港湾。

合并起来影响的则是中国的经济。如果经济坐上了滑梯，那么人民的收入减少了，财政的收入减少了，国家的收入减少了，又会让那些试图从房价下跌中获取到好处的人占到什么便宜呢。

房地产业并不需要威胁政府，美国如此、英国如此、日本韩国如此，但政府都会勇敢的站出来保护房地产市场，保护民众的财富，保护国家的利益。

恰恰只有那些不顾已有存量住房的绝大多数百姓的感受的少数人，在期待着从房价下跌中获取便宜和个人利益的人才会高呼房价下跌万岁。

房价不合理高涨本应用供求关系与竞争让价格趋于合理，有升有降是必然的，但如果试图用行政的干预和非市场化的手段让房价不合理下跌，并不会给中国的经济带来任何益处

任何人都可以对市场进行评论，但任何评论都至少应有一个共同的平台，即对某个名词的解释或指标的解释是一致的，否则就必然出现理解上的歧义，变成了牛鸣对鸡啼的混乱。尤其是使用国际惯例的通用代名词或指标时，就更应按这个名词或指标产生的原意去理解，而不能另造出一个计算或解释的方式。如果是不懂装懂或故意装不懂的乱定标准、乱扣帽子就变成了哗众取宠了。

评论房价高低的最常用指标就是房价收入比和住房收入可支付性指数。许多人都在将房价收入比挂在口头上，振振有辞的攻击房价过高并煽动许多本就搞不清楚房价收入比这个名词的群众在非正确的理解与分析中上了这些不懂装懂的“专家”们的当。

近期媒体与网络上又出现了大量用房价收入比来评估房价的文章，本来已解释过多次的房价收入比这个名词，让我不得不再次解释一遍。

记得2003年打着国家发改委牌子的王小广先生就曾出了一份房地产市场问题的报告，其中一个重要章节就是中国的房价收入比。报告中用的是中国一手住房市场的住房平均交易价格与统计局公布的收入平均数，并用100平方米的新房面积数为基础，计算出中国及部分城市的房价收入比，得出了一个市场房价收入比极高的结论。此报告还经新华网广为传播，我花了四千元买了份报告，才知道王小广先生根本就不懂什么是国际通用的房价收入比这个名词。

记得2004年号称经济学家的易宪容先生也做过一个同类的房价收入比的计算，并作为论文在某某杂志上发表了，同样是用市场住房的平均交易价格与家庭的平均收入和自定的住房面积数来计算的，他们都在重复的犯了同一个错误，即不懂装懂。

其他的非专业研究人员不懂也许不为怪，但上述两位都是号称专家与研究员的，却连房价收入比这个专用名词的来源、意义都没弄懂就有些让人无法理解了。

为此《REICO中国房地产市场研究报告》的专家们对房价收入比这个名词做了详细的解释。

国际上，在计算房价收入比上采用的是中位数概念（注意是中位数而非平均数），联合国可持续发展委员会、联合国人类居住（生态环境）中心给出了详细的房价收入比计算方法，即：

房价收入比是居住单元的自由市场价格的中位数和家庭年收入的中位数之间的比值。

这个定义也是房价收入比这个词的来源，凡是不按上述定义与原则计算的房价收入比都是违背了这个国际通用的基本原则，也就没有任何的可比性了。

其中：居住单元的自由市场价格指一套住宅在市场上自由出售的价格。计算房价中位数时，应该包括所有的房屋类型，新建的和存量的、正式交易的和非正式交易的。

家庭年收入是包括家庭所有收入来源的总收入，包括工资、奖金、业务活动或非正式行业活动的收入、投资收入、财产性收入、以及在能获得有关信息的情况下还包括诸如消费本可以出售的农产品之类的隐含收入。

用中国的现状情况来解释，就是住房的交易价格应包括房改房的交易价格、二手房存量住房的交易价格、一手新房的各类地区、类型的住房交易价格（包括经济适用住房与两限房等）、非正式交易的农村住房的交易价格（小产权房的交易价格）。因为国际大多数国家的土地也是同一性质不分农村与城市的，城市家庭居住于农村的很多。但中国因为有土地性质和城乡差别，不允许城里人购买农村集体土地的住房，因此我们可以将农村的住房价格扣除，但绝不是仅仅计算一手新房的平均销售价格。中位数与平均数完全不是一个概念，学过中等数学的人至少应该有这种常识。

由于中国多用每平方米的价格做计算，也会造成用面积单价乘以住房面积的方式得出房价就会形成更大的计算差异，而国际上是用调查统计计算出每套房屋面积的中位数来进行交易价格比较的。

中国2003年全国城市户均建筑面积的中位数仅为61.95平方米，即使每年户均增长1平方米，现在也仅为68平方米左右。

使用房价收入比这个词至少应知道房价应是所有交易房屋价格的中位数、房屋套面积应为中位数、家庭年收入的中位数，否则这个词就没有可比性了。

我国首次出现房价收入比的概念是在世界银行亚洲区中国局环境、人力资源和城市发展处编写的世界银行对中国经济考察研究丛书《中国：城镇住房改革的问题与方案》（1992年3月第一版），该书中提到“在发达国家，平均每套住宅的价格总额与平均家庭年收入的比例在1.8—5.5:1之间，……在发展中国家，该数一般在4—6:1之间，当然也有例外……”。房价收入比一般应为4—6倍的引用大多来自于此。

而世界银行关于房价收入比的这段论述是引自香港大学学者Bertrand Renaud 1989年10月在香港大学城市研究中心所做的一份报告。

事实上，从1998年世界各国房价收入比数据来看，各国房价收入比的数值是高度分散的，在纳入统计的96个国家和地区中，房价收入比的最大值和最小值分别为30:1和0.8:1，平均为8.4，中位数为6.4。因此4—6:1这个数值是否适合于中国尚没有定论，尤其是中国与其他国家存在着城乡分离的土地与居住政策，也让房屋的价格基数有了极大的差别，就无法统一标准。且按照上述统一标准计算出的中国的房价收入比并不高于4—6:1的水平。根据国家统计局城调队的调查资料，按国际通用的原则计算，中国的房价收入比2003年仅为3.32:1，35个大城市为3.96:1。

至今除个别地区与特大城市外，全国普通的房价收入比仍在4—6:1之间。因为为防止误解，2006年之后多用可支付性指数计算，所以没有再计算房价收入比。但从绝大多数城市与地区的可支付性指数大于100可知房价收入比也不会相差太多。

那些任意用非中位数面积计算或仅用一手房交易价格计算的房价收入比都不得符合国际的通用原则，也等于歪曲了房价收入比这个名词，因此只能称为是不懂装懂或哗众取宠了。

还不是要随意的用房价收入比去欺骗百姓的好！更不要不懂装懂的用这个名词当武器去评论房价

收 房 流 程 及 细 节 注 意

一、看开发商是否具备合同约定的交房条件
　　要查看开发商出具的两书一表，这是收房的必要条件之一。具体为《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》《入住计可证》。(要求看原件)目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的趋势，问题比较少；问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。按照国家有关规定，《竣工验备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。不能只看开发商有没有这张表，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。如果都没有问题，可进行下一步，任何一项有问题，建议不要进行收房。
　　二、要求无条件看房。
　　当您做完第一步时，想要进行看房时，很多开发商总是要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的2%)、缴纳一年的物业管理费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。
　　无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
　　在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
　　收房以缴纳各项不应缴纳的费用(公共维修基金和、产权代办费、物业费等费用)为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。
　　如果开发商表示他是代为收取公共维修基金，则应该出具征收单位的委托授权书(原件)，即使是房管局收取维修基金时，也须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。
　　这时候很多开发商会说面积涨了，要求补交房款，此时涨得多是公摊面积，(不管涨与不涨)都要要求开发商出具《实测面积表》。如果有，记下，准备进行下一步。(此时不能交任何钱，原因上已说明)如果没有，应让开发商限时提供，且不能收房。
　　三、对照合同验收房屋质量(包括要约合同内容，也就是楼书和先期开发商进行广告宣传书和沙盘)请仔细审察《集资建房协议》中第九条，第十三条，第十四条中所列各项，一定要全部吻合才行，否则不予收房业主自备验房记录单
　　项目名称开发商物业公司
　　房屋楼号验房日期验房人员
　　验房项目序号验房内容验房结果备注
　　文 件
　　1房屋权属文件：《国有土地使用权证》上是否有抵押记载？是□否□
　　2房屋质量文件：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》？是□否□
3各种相关验收表格：是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件？是□否□
4居室门在开启、关闭的时候是否灵活？是□否□
　　5门与门框的各边之间是否平行？是□否□
　　6是否为三防门是□否□
　　7窗边与混凝土接口是否有缝隙？是□否□
　　8各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活？是□否□
　　9窗与窗框各边之间是否平行？是□否□
　　10窗户玻璃是否完好？是□否□
　　11窗台下面有无水渍？是□否□
　　12玻璃是否为合同中约定的？是□否□
　　13屋顶上是否有裂缝？是□否□
　　14承重墙是否有裂缝？是□否□
　　15房间与阳台的连接处是否有裂缝？是□否□
　　16墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？是□否□
　　17从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？是□否□
　　18从阳台看外墙是否有裂痕？是□否□
　　19墙面是否有水滴、结雾的现象？(冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙面的保温层可能有问题)是□否□
　　20山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹？是□否□21内墙墙面上有否石灰爆点(麻点)？是□否□
　　22墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是□否□
　　23墙上涂料颜色是否有明显不均匀处？是□否□
　　24是否有麻点？(如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响)是□否□
　　25是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？是□否□
　　26卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌？是□否□
　　27顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？是□否□
　　28检查地面有无空壳开裂情况？(用小木锤敲，咚咚声就说明是空心的，要返工，要梆梆声才好)是□否□
　　29看地板有无松动、爆裂、撞凹？是□否□
　　30坐厕下水是否顺畅？是□否□
31冲厕水箱是否有漏水声？是□否□
　　32浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水？(一般会有防水涂层)是□否□
　　33是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是□否□
　　34浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象(裂痕有时细如毛发，要仔细观察)是□否□
　　35水口内是否留有较多的建筑垃圾？是□否□
　　36水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是□否□
　　37淋浴花洒安装是否过低？是□否□
　　38电、水、煤气表具是否齐全？是□否□
　　39电、水、煤气表的度数是否有零开始？是□否□
　　40是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是□否□
　　41厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？是□否□
　　42墙面瓷砖砌筑是否合格？是□否□
　　43水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是□否□
　　44您住的房间上面的邻居家是否漏水？是□否□
　　45水口内是否留有较多的建筑垃圾？是□否□
　　46水池等是否有渗漏现象？是□否□
　　47上下管是否有渗漏？(打开水龙头，查看各个管道)是□否□
　　48是否有足够的水压？(打开水龙头，尽可能让水流大一点，然后查水表)是□否□
　　49自来水水质是否符合标准？(注意区分市政水和小区自供水)是□否□
　　50供水管的材质？(目前大部分供水管采用铜管，可安全使用50年，并可净化管内水质)是□否□
　　51电闸机电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电？(主要是查看电闸能否控制各个电源)是□否□
　　52户内有分闸的、拉闸后，分支线路是否完全断电？是□否□
　　53各个开关、插座是否牢固？(别忘打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设)是□否□
　　54是否市政供电？(每度偈钡缫仁姓┑绺?.2元，而且还没有保障)是□否□
　　55试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？是□否□
　　56所有灯是否能亮？所有插座是否有电？(使用试电笔或小型即插型电器)是□否□
　57暖气支管是否有坡度？(供水支管连接进水的那端应高于连接散热器的那端)是□否□
　　58供暖管道是否有套管？(起作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂强面和楼板)是□否□
　　59水暖室内温度？(冬季室内温度应高于16℃，不得低于14℃)是□否□
　　60燃气是否已经开通是□否□
　　61煤气、热水器开关位置是否妥当？是□否□
　　62燃气管线是否穿过居室？(如穿过居室易有安全隐患，且不符合设计规范)是□否□
　　63居室、客厅有否各种管线外露？是□否□
　　64将房门关闭，在房间外制造较大噪音，看隔音效果是否满意？是□否□
　　65和对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？是□否□
　　提 示：
　　1.管开发商陪同收楼的工作人员如何花言巧语，业主都应该坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表各种记录下来，并写清自己的意见，如果确实属于不能收楼的，要说胆不收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
　　2.
　　A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走
　　《住宅质量保证》书包含三个项目的保修条款，结构的保修期限是50年，屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年，设备及装修的保修期限是两年。保修期限从领到钥匙开始计算，这个日期最好写进住宅质量保证书。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。
　　B、《住宅使用说明书》--可带走
　　《住宅使用说明书》应该包含如下内容：开发商名称及其联系电话；设计单位及其联系电话；施工单位及其联系电话；监理单位及其联系电话。《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。
　　C、《竣工验收备案表》
　　《建设工程竣工备案表》复印件有可能收房时尚未办理，但必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。
　　D、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走
　　　如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。您具有索取权利的依据是《北京市城市房地产转让管理办法》。
　　3.看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流。如开发商企图在房主验房前收取“多项费用”，或让您先签署收楼文件的话，您可用如下言语先质问陪同看房的工作人员：“您见过买东西先付钱后看货的吗？”
　　　对上述“多项费用”具体说明如下：
　　　开发商企图在交楼时代收契税(一般住宅税率为1.5%)。您拒绝理由是《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税暂行条例》。开发商企图收取各种开通费(如有线电视、电话、煤气、宽带网等)。那么您质问他(她)：“你们的窗玻璃我是不是也要再单另付钱才能使用？”。验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)
　　4.验收地面下水情况。
　　在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。看漏水。国家规定所有有地漏的房间都必须做防水层。拿塑料袋装半袋沙子把地漏堵上，然后放水十厘米，过二～二十四小时，看楼下是否漏水。还有楼上也一定要做。比如双卫的户型就要堵了四个卫生间才能算合格。地漏下水要顺畅不堵，精装的房子地面不能存水。还有就是洗衣机位必须做防水。
　　验房“法宝”使用方法一览表
　　物品适用范围使用方法及用途
　　玻璃球墙体用细绳拴上小球，贴墙放下至地面，检查墙体倾斜程度
　　厕所、厨房、阳台若顺势滚到地漏处，则日后使用时“去水”没有问题
　　橱柜、衣柜等家具把小球房在橱柜、衣柜里，若球滚动，则可能家具变形
　　梯子层高检查层高是否符合合同约定
　　各个空调插座检查是否安装妥当，用手拉一拉是否容易松动
　　厨房、厕所的管道检查藏在天花里的给、排水管是否有渗漏
　　小木槌天花、地板、墙体如有回响，则说明下面水泥砂浆未铺均或用量不够
　　直角尺墙角、柜子用三角尺测量转角处是否呈直角
　　塞尺墙体、天花用于测裂缝的宽度
　　5米卷尺墙体、家具等用于测量房子的净高
　　手电筒墙身、顶棚楼板拿手电筒照射墙面和顶棚，有无倾斜、歪曲一眼便能看出
　　万用表/电笔插座逐个检查各插座是否通电及弱电类是否畅通
　　塑料洗脸盆下水管道用于验收下水管道
　　　贴纸需要修缮的地方再出现问题的地方贴上备忘贴纸，就具体说明问题所在
　　文件夹费用凭证等文件收一份文件放好一份，签收单可以当资料目录
　　计算器数据文件用于计算数据
水笔文件用于签字
　　扫帚整个居室用于打扫室内卫生
　　沙子卫生间用塑料袋装沙子堵住地漏、然后蓄水，24小时候看是否有渗漏
　　录音笔/DV验收过程最好可以把验收过程录音或拍摄下来，以作证据
　　您首先会于房屋交付日的7日前收到开发商的书面通知，通知中将告诉您办理交付手续的时间、地点及您应当携带的证件、文件
　　建议收房日期：建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好
　　正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去四、检验合同约定的房屋面积与实际面积是否有差异
　　商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用面积。购房者间靠自身力量要测量、计算公(共)用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面积是相当困难的，但可以测算本套套内建筑面积。您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，如果套内建筑面积与合同约定的面积或开发商出示的测给报告显示的面积出入过大，应向测绘机构问明原因或要求复测。五、检验合同约定的配套设施是否齐全
　　配套设施除了室内部分，还包括小区的同期建设、同期交房、车库、会所、绿化、景观园林等是否符合承诺，公共部分如大堂、楼道、墙、地、顶的装修是否符合承诺，邮箱、电梯、周界报警系统是否配备等。检验配套设施时除按合同所载的条文外，所有开发商前期的宣传资料都视为合同的附件。六、以下七种情况下可依法拒绝收房
　　根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)等相关法规，消费者遇到下列情况之一可不收楼：
　　1.未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》的；依据：《商品房销售管理办法》第三十二条、三十四条
　　2.开发商无故比原合同约定延迟交楼，经购房人催告后超过三个月交房的；依据：司法解释第十五条
　　3.开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第一款
　　4.开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；
　　依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第二款
　　5.合同没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的，可拒绝收房，并解除购房合同；依据：司法解释第十四条
　　6.经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的；